Altersvorsorgedepot za vlastiti dom
Kupnja nekretnine uz Altersvorsorgedepot. Izračunajte posljedice podizanja za vaš investicijski račun i vaš kasniji porez.
Faza podizanja
Samo ako to predviđa vaš ugovor. Od 2027. pružatelji više ne moraju nuditi podizanje za vlasništvo nad nekretninom.
Vremenski plan
To je 2057. godina. Za račun stambene potpore s pružateljem možete ugovoriti dob početka između 60 i 68 godina. Bez dogovora vrijedi dob od 67 godina.
27 godina prije početka faze isplate. Zahtjev ZfA-u podnesite najkasnije deset mjeseci prije njezina početka.
Porez i investicijski račun
Godišnje, primjerice oporezivi dio vaše mirovine i druge isplate. Ako ste u braku, unesite zajednički dohodak.
„U braku” ovdje znači zajedničko oporezivanje bračnih drugova po tarifi Splittingtarif.
Samo za usporedbu koliko bi taj iznos mogao zaraditi na investicijskom računu.
Rezultat
- Račun stambene potpore
- 25.000 €Ostaje nepromijenjen do početka oporezivanja 2058. godine.
Pri podizanju se još ne plaća porez. Račun stambene potpore (Wohnförderkonto) nije kredit, pa ništa ne morate vraćati. On samo bilježi iznos koji će se kasnije oporezovati kao dohodak.
- Oporezivo godišnje
5.000 €
Od 2058 do 2062, u pet jednakih dijelova
- Procijenjeni dodatni porez
≈ 6.745 €
ukupno, u prosjeku 27,0 % računa
Što slijedi
- 2030Podizanje za nekretninu25.000 € ulazi u projekt bez odbitka poreza i bilježi se na računu stambene potpore.
- Tijekom 27 godinaRačun ostaje na 25.000 €Bez kamata, bez poreza. Dobrovoljno ga možete smanjiti uplatama u certificirani ugovor o mirovinskoj štednji.
- 2057Faza isplate počinje u dobi od 67Stanje na dan 1. siječnja 2058. raspoređuje se na sljedećih pet godina.
- 2058–2062Pet poreznih godinaSvake godine 5.000 € računa se kao dohodak (§ 22 Nr. 5 EStG). Koliko ćete poreza platiti ovisi o vašem ostalom dohotku.
Oporezivanje računa stambene potpore po godinama Godina Oporezivi iznos Preostalo stanje Dodatni porez 2058 u dobi od 68 5.000 € 20.000 € ≈ 1.349 € 2059 u dobi od 69 5.000 € 15.000 € ≈ 1.349 € 2060 u dobi od 70 5.000 € 10.000 € ≈ 1.349 € 2061 u dobi od 71 5.000 € 5.000 € ≈ 1.349 € 2062 u dobi od 72 5.000 € 0 € ≈ 1.349 € Ukupno 25.000 € ≈ 6.745 € - 2063Račun stambene potpore u cijelosti oporezovanNakon toga prodaja, iznajmljivanje ili iseljenje više nemaju posljedica za vašu državnu potporu.
Pet godina umjesto odjednom
- Raspoređeno na pet godina
- ≈ 6.745 €
- Odjednom u jednoj godini
- ≈ 7.611 €
Raspodjela ublažava učinak progresivnih poreznih stopa, u vašem primjeru za oko 866 €.
Preostali iznos oporezuje se odjednom samo ako prije isteka pet godina prestanete sami stanovati u nekretnini. Što tada vrijedi
Što nedostaje vašem investicijskom računu
- Propuštena vrijednost investicijskog računa do 2057. godine
- ≈ 120.559 €
Toliko bi iznos od 25.000 € narastao na investicijskom računu uz godišnji prinos od 6 % tijekom 27 godina, prije poreza.
Na računu stambene potpore oporezuje se samo podignuti iznos, a ne ti propušteni prinosi. Tome nasuprot stoji korist od nekretnine, primjerice ušteđene kamate na kredit ili najamnina.
Pretpostavke ovog izračuna
- Izračun odražava pravno stanje za podizanja od 1. siječnja 2028. prema § 92a EStG u verziji Altersvorsorgereformgesetz (zakona o reformi mirovinske štednje). Za ranija podizanja vrijede dosadašnja pravila.
- Porez se temelji na tarifi poreza na dohodak za 2026. (§ 32a EStG), primijenjenoj na vaš ostali dohodak uvećan za godišnji iznos, bez solidarnog doprinosa i crkvenog poreza. Buduće tarife i osobni odbici nisu uzeti u obzir.
- Vaš ostali dohodak ostaje isti u svih pet godina. Dodatni porez je razlika između poreza s godišnjim iznosom i bez njega.
- Račun stambene potpore fiksni je iznos u eurima, pa inflacija smanjuje njegovu realnu vrijednost. Budući da granice poreznih razreda obično rastu, procjena poreza prije je oprezna.
- Koriste se cijele kalendarske godine. Faza isplate počinje u godini u kojoj navršite odabranu dob. Dobrovoljne otplate, potpora za otplatu kredita (Tilgungsförderung) i nesubvencionirani kapital nisu uzeti u obzir.
- Propuštena vrijednost investicijskog računa pretpostavlja nepromijenjen prinos. Sve vrijednosti su procjene, a ne prognoza ni porezni ili pravni savjet.
Nenamjensko korištenje i iseljenje
Subvencionirani kapital namijenjen je mirovini. Ako ga iskoristite za nešto drugo ili napustite nekretninu stečenu uz potporu, morate računati s posljedicama, ali nema svaka situacija iste posljedice.
Nenamjensko korištenje (schädliche Verwendung)
Ako zatražite isplatu subvencioniranog kapitala, a ne iskoristite ga za nekretninu koja ispunjava uvjete ili kao predviđeno davanje u mirovini, to je nenamjensko korištenje (§ 93 EStG). Tada morate vratiti poticaje i porezne pogodnosti koji se na njega odnose, a prinosi se oporezuju.
Prodaja, iznajmljivanje ili iseljenje
Ako ne samo privremeno prestanete sami stanovati u nekretnini, primjerice nakon prodaje ili iznajmljivanja, a račun stambene potpore još nije u cijelosti oporezovan, preostali iznos se zatvara i odjednom oporezuje kao dohodak u istoj godini. To nije nenamjensko korištenje, pa za to ne vraćate poticaje. ZfA-u morate prijaviti da više sami ne stanujete u nekretnini.
U vašem primjeru, uz iseljenje prije prve porezne godine i isti ostali dohodak, dodatni porez iznosi oko 7.611 € odjednom umjesto oko 6.745 € raspoređeno na pet godina.
Iznimke u kojima se račun ne zatvara
U ovim zakonom propisanim slučajevima prestanak vlastitog stanovanja u nekretnini ne dovodi do trenutačnog oporezivanja.
- Nova nekretninaIznos u visini preostalog stanja iskoristite za drugu nekretninu u kojoj sami stanujete, u razdoblju od dvije godine prije do pet godina nakon godine iseljenja.
- Uplata u ugovorPreostali iznos uplatite u certificirani ugovor o mirovinskoj štednji do kraja godine koja slijedi nakon godine iseljenja.
- Rastava ili razvodBračni stan prepušta se drugom bračnom drugu sporazumom o posljedicama rastave ili razvoda ili mu se dodjeljuje sudskom odlukom.
- Bolest ili potreba za njegomIselite se zbog bolesti ili potrebe za njegom, ali nekretnina ostaje u vašem vlasništvu. Nekretnina vam i dalje stoji na raspolaganju za stanovanje i ne koristi je nitko drugi osim vašeg bračnog druga ili registriranog životnog partnera.
- PovratakU roku od pet godina nakon godine iseljenja ponovno sami stanujete u nekretnini.
- Preseljenje zbog poslaNa zahtjev ZfA-u, ako se namjeravate vratiti i ponovno sami stanovati u nekretnini najkasnije sa 67 godina. Iznajmljivanje do tada mora biti vremenski ograničeno.
Svoju namjeru morate priopćiti ZfA-u kada prijavljujete iseljenje. Ako od te namjere odustanete ili rok istekne, račun se ipak zatvara.
Nakon pet poreznih godina sve je završeno
Kada je račun stambene potpore u cijelosti oporezovan, prestaje i obveza prijave. Kasnija prodaja ili preseljenje više se ne provjerava u svrhu državne potpore.
Česta pitanja
Za što mogu iskoristiti svoj Altersvorsorgedepot kada je riječ o vlasništvu nad nekretninom?
Za kupnju ili gradnju nekretnine u kojoj sami stanujete, otplatu kredita podignutog za nju, obvezne udjele u stambenoj zadruzi te preuređenja za smanjenje prepreka i obnove radi energetske učinkovitosti. Nekretnina mora biti vaše glavno prebivalište u EU-u ili EGP-u, projekt mora stajati najmanje 3.000 €, a vaš ugovor mora predviđati podizanje. Možete iskoristiti samo subvencionirani kapital, u cijelosti ili djelomično. Zahtjev ZfA-u podnosite najkasnije deset mjeseci prije početka faze isplate.
Moram li odmah platiti porez na podignuti iznos?
Ne. Iznos se bilježi na računu stambene potpore i oporezuje tek od godine nakon početka faze isplate. Do tada račun ostaje nepromijenjen. Nekadašnje povećanje od 2 % godišnje za podizanja od 2028. više ne postoji. Račun nije kredit koji morate vratiti.
Kako se račun stambene potpore oporezuje od početka mirovine?
Stanje na dan 1. siječnja nakon početka faze isplate raspoređuje se na pet godina. U svakoj od tih godina jedna petina računa se kao dohodak i oporezuje po vašoj osobnoj poreznoj stopi. Nekadašnja mogućnost da se 70 % računa oporezuje odjednom više ne postoji. Koliko ćete poreza platiti ovisi o vašem ostalom dohotku u tim godinama.
Vrijede li nova pravila i za ranija podizanja i Riesterove ugovore?
Odlučujuće je kada je kapital iskorišten, a ne vrsta ugovora. Ako ste kapital za nekretninu iskoristili prije 1. siječnja 2028., i dalje vrijede dosadašnja pravila. Ona uključuju godišnje povećanje od 2 % i mogućnost raspodjele oporezivanja do navršene 85. godine života ili oporezivanja 70 % stanja računa odjednom. Kalkulator ne prikazuje te slučajeve.