Altersvorsorgedepot fürs Eigenheim
Immobilienkauf mit dem Altersvorsorgedepot. Berechne die Folgen einer Entnahme für dein Depot und deine spätere Steuer.
Entnahmephase
Nur wenn dein Vertrag es vorsieht: Anbieter müssen die Entnahme für Wohneigentum ab 2027 nicht mehr anbieten.
Zeitplan
Beginn 2057. Für das Wohnförderkonto kannst du mit deinem Anbieter einen Beginn zwischen 60 und 68 Jahren vereinbaren. Ohne Vereinbarung gilt 67.
27 Jahre vor Beginn der Auszahlungsphase. Den Antrag stellst du spätestens zehn Monate vorher bei der ZfA.
Steuer & Depot
Pro Jahr, zum Beispiel der steuerpflichtige Teil deiner Rente und andere Auszahlungen. Bei Verheirateten das gemeinsame Einkommen.
Verheiratet bedeutet hier Zusammenveranlagung mit Splittingtarif.
Nur für den Vergleich, was der Betrag im Depot hätte erwirtschaften können.
Ergebnis
- Wohnförderkonto
- 25.000 €Bleibt unverändert bis zur Besteuerung ab 2058.
Bei der Entnahme fällt noch keine Steuer an. Das Wohnförderkonto ist kein Kredit, du zahlst nichts zurück. Es hält nur fest, welcher Betrag später als Einkommen versteuert wird.
- Steuerpflichtig pro Jahr
5.000 €
2058 bis 2062, in fünf gleichen Teilen
- Geschätzte Mehrsteuer
≈ 6.745 €
insgesamt, im Schnitt 27,0 % des Kontos
So geht es weiter
- 2030Entnahme für die Wohnung25.000 € fließen ohne Steuerabzug in das Vorhaben und werden im Wohnförderkonto erfasst.
- 27 Jahre langDas Konto bleibt bei 25.000 €Keine Verzinsung, keine Steuer. Freiwillig kannst du es durch Einzahlungen in einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag verringern.
- 2057Beginn der Auszahlungsphase mit 67Der Stand am 1. Januar 2058 wird auf die nächsten fünf Jahre verteilt.
- 2058–2062Fünf SteuerjahreJedes Jahr zählen 5.000 € als Einkommen (§ 22 Nr. 5 EStG). Wie viel Steuer das kostet, hängt von deinem übrigen Einkommen ab.
Besteuerung des Wohnförderkontos nach Jahren Jahr Steuerpflichtig Rest danach Mehrsteuer 2058 mit 68 5.000 € 20.000 € ≈ 1.349 € 2059 mit 69 5.000 € 15.000 € ≈ 1.349 € 2060 mit 70 5.000 € 10.000 € ≈ 1.349 € 2061 mit 71 5.000 € 5.000 € ≈ 1.349 € 2062 mit 72 5.000 € 0 € ≈ 1.349 € Summe 25.000 € ≈ 6.745 € - 2063Wohnförderkonto ausgeglichenDanach haben ein Verkauf, eine Vermietung oder ein Auszug keine Folgen mehr für die Förderung.
Fünf Jahre statt auf einmal
- Verteilt auf fünf Jahre
- ≈ 6.745 €
- Auf einmal in einem Jahr
- ≈ 7.611 €
Die Verteilung mildert die Progression, in deinem Beispiel um etwa 866 €.
Auf einmal versteuert wird der Restbetrag nur, wenn du die Wohnung vor Ende der fünf Jahre nicht mehr selbst nutzt. Was dann gilt
Was dem Depot fehlt
- Entgangener Depotwert bis 2057
- ≈ 120.559 €
So viel wären 25.000 € bei 6 % Rendite pro Jahr nach 27 Jahren im Depot vor Steuern wert.
Versteuert wird im Wohnförderkonto nur der Entnahmebetrag, nicht diese entgangenen Erträge. Dem steht der Nutzen der Wohnung gegenüber, etwa gesparte Kreditzinsen oder Miete.
Annahmen dieser Berechnung
- Rechtsstand: Entnahmen ab dem 1. Januar 2028 nach § 92a EStG in der Fassung des Altersvorsorgereformgesetzes. Für frühere Entnahmen gelten die bisherigen Regeln.
- Steuer: Einkommensteuertarif 2026 (§ 32a EStG) auf dein weiteres Einkommen plus den Jahresbetrag, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Künftige Tarife und persönliche Abzüge sind nicht berücksichtigt.
- Dein weiteres Einkommen bleibt in allen fünf Jahren gleich. Die Mehrsteuer ist der Unterschied mit und ohne den Jahresbetrag.
- Das Wohnförderkonto ist ein fester Euro-Betrag, Inflation verringert seinen realen Wert. Weil Tarifgrenzen meist steigen, ist die Steuerschätzung eher vorsichtig.
- Ganze Kalenderjahre: Die Auszahlungsphase beginnt in dem Jahr, in dem du das gewählte Alter erreichst. Freiwillige Rückzahlungen, Tilgungsförderung und ungefördertes Kapital sind nicht berücksichtigt.
- Der entgangene Depotwert unterstellt eine gleichbleibende Rendite. Alle Werte sind Schätzungen, keine Prognose und keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Schädliche Verwendung und Auszug
Gefördertes Kapital ist für das Alter bestimmt. Wer es anders verwendet oder die geförderte Wohnung aufgibt, muss mit Folgen rechnen, aber nicht jede Situation hat dieselben Folgen.
Schädliche Verwendung
Lässt du dir gefördertes Kapital auszahlen, ohne es für eine begünstigte Wohnung oder als vorgesehene Altersleistung zu nutzen, ist das eine schädliche Verwendung (§ 93 EStG). Dann musst du die darauf entfallenden Zulagen und Steuervorteile zurückzahlen, und die Erträge werden versteuert.
Verkauf, Vermietung oder Auszug
Nutzt du die Wohnung etwa nach Verkauf oder Vermietung nicht nur vorübergehend nicht mehr selbst und ist das Wohnförderkonto noch nicht ausgeglichen, wird der Restbetrag aufgelöst und im selben Jahr auf einmal als Einkommen versteuert. Das ist keine schädliche Verwendung, Zulagen zahlst du dafür nicht zurück. Die Aufgabe musst du der ZfA melden.
Bei einem Auszug vor dem ersten Steuerjahr und gleichem übrigen Einkommen wären etwa 7.611 € Mehrsteuer auf einmal fällig statt insgesamt etwa 6.745 € über fünf Jahre.
Ausnahmen: Das Konto wird nicht aufgelöst
In diesen gesetzlich geregelten Fällen löst die Aufgabe der Selbstnutzung keine sofortige Besteuerung aus:
- Neue WohnungDu verwendest einen Betrag in Höhe des Restsaldos für eine andere selbst genutzte Wohnung, von zwei Jahren vor bis fünf Jahre nach dem Jahr des Auszugs.
- Einzahlung in einen VertragDu zahlst den Restbetrag bis zum Ende des Jahres, das auf das Jahr des Auszugs folgt, in einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag ein.
- Trennung oder ScheidungDie Ehewohnung wird dem anderen Ehegatten per Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung überlassen oder gerichtlich zugewiesen.
- Krankheit oder PflegeDu ziehst krankheits- oder pflegebedingt aus, bleibst aber Eigentümer. Die Wohnung steht dir weiter zur Selbstnutzung zur Verfügung und wird nicht von Dritten genutzt, außer von deinem Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner.
- RückkehrDu nutzt die Wohnung innerhalb von fünf Jahren nach dem Jahr des Auszugs wieder selbst.
- Beruflicher UmzugAuf Antrag bei der ZfA, wenn du zurückkehren willst und die Selbstnutzung spätestens mit 67 wieder aufnimmst. Eine Vermietung muss bis dahin befristet sein.
Deine Absicht musst du der ZfA mit der Meldung des Auszugs mitteilen. Gibst du sie auf oder verstreicht die Frist, wird das Konto doch aufgelöst.
Nach den fünf Steuerjahren ist Schluss
Ist das Wohnförderkonto vollständig versteuert, endet auch die Meldepflicht. Einen späteren Verkauf oder Umzug prüft die Förderung nicht mehr.
Häufige Fragen
Wofür darf ich mein Altersvorsorgedepot beim Wohneigentum einsetzen?
Für Kauf oder Bau einer selbst genutzten Wohnung, die Tilgung eines Kredits dafür, Pflichtanteile an einer Wohnungsgenossenschaft sowie barrierereduzierende Umbauten und energetische Sanierungen. Die Wohnung muss dein Hauptwohnsitz in der EU oder im EWR sein, das Vorhaben mindestens 3.000 € kosten und dein Vertrag die Entnahme vorsehen. Verwendbar ist nur gefördertes Kapital, ganz oder teilweise. Den Antrag stellst du spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase bei der ZfA.
Muss ich die Entnahme sofort versteuern?
Nein. Der Betrag wird im Wohnförderkonto erfasst und erst ab dem Jahr nach Beginn der Auszahlungsphase versteuert. Bis dahin bleibt das Konto unverändert, die frühere Erhöhung um 2 % pro Jahr gibt es für Entnahmen ab 2028 nicht mehr. Das Konto ist kein Kredit, den du zurückzahlen musst.
Wie wird das Wohnförderkonto ab Rentenbeginn besteuert?
Der Stand am 1. Januar nach Beginn der Auszahlungsphase wird auf fünf Jahre verteilt. In jedem dieser Jahre zählt ein Fünftel als Einkommen und wird mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Die frühere Wahl, das Konto auf einmal zu 70 % zu versteuern, ist entfallen. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt von deinem übrigen Einkommen in diesen Jahren ab.
Gelten die neuen Regeln auch für frühere Entnahmen und Riester-Verträge?
Entscheidend ist der Zeitpunkt der Verwendung, nicht die Vertragsart. Hast du Kapital vor dem 1. Januar 2028 für eine Wohnung verwendet, gelten weiter die bisherigen Regeln, mit 2 % Erhöhung pro Jahr, Verteilung bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres oder Einmalbesteuerung zu 70 %. Diese Fälle bildet der Rechner nicht ab.